Поиск по регулярному выражению SQL

В базе есть строка например ул. Одесская 177, д.78 корп. 2. Нужно при запросе одес 78 получать эту строку.

$str = str_replace(" ", ".+", $str);
Base::run("SELECT * FROM city WHERE address REGEXP ?", [$str])->fetchAll(PDO::FETCH_ASSOC);

Результат: 0